|
| Недвижимость ОАЭ в 2015-2018 г.г., основные проекты и ценовые тенденции. Крупнейшие застройщики ОАЭ |
Дата: Суббота 28 Август, 2010 |
|
Если рынок девелоперских проектов ОАЭ в период 2008-2011 г.г. находился в довольно неустойчивом положении, это выражалось в том, что около 400 крупных жилищных проектов в период кризиса были заморожены и примерно такое же количество продолжало развиваться, но с темпами гораздо меньшими, чем до кризиса, - то в период 2012-2013 г.г. рынок недвижимости ОАЭ не только достиг докризисных значений, но стал демонстрировать небывалый рост. Сам рынок недвижимости в ОАЭ переориентировался на готовые, законченные проекты и конечных пользователей. Сильнейшими предпосылками для восстановления спроса на недвижимость ОАЭ были:
- Коммерческий центр Дубай и его смежная свободная зона Жабел Али, которые смогли привлечь просто громадные иностранные инвестиции.
- Порты ОАЭ, которые находятся среди 40 лучших контейнерных портов в мире, и пропускают через себя порядка 3 миллионов контейнерных единиц в год.
- Крупнейший в мире рынок показательных, геоструктурных проектов и инвестиционных проектов в строительстве. Один из последних проектов в Дубае это строительство многофункционального комплекса Meydan One, который станет мировым рекордсменом по ряду позиций: территория застройки займет 500 га, здесь расположится крупнейший горнолыжный склон в 1,2 км, протяженность танцующих фонтанов составит 420 метров, также будет построен небоскреб в 711метров, на котором будет самая высокие в мире смотровая площадка и панорамный ресторан. Здесь же будет жилой комплекс на 80 тысяч человек, яхт-марина и пляж, протяженностью 0,3 км, около 300 ресторанов и стадион площадью 25 тыс.кв.м...
- Крупнейший мировой центр реэкспорта и технологических разработок
- Крупнейший региональный центр туристических услуг и продажи товаров
- Зона свободной торговли, свободные экономические зоны, налоговые системы для оффшорных компаний
- Крупнейший финансовый центр в Дубае (DIFC)
Дубайский рынок недвижимости на конец 2013 года оценивался как 15% роста реальной цены в год. По данным же опроса 820 специалистов в сфере недвижимости, спрос на торговые и офисные объекты в ОАЭ рос быстрее всего в мире, и коммерческая недвижимость в Дубае являлась более востребованной, чем аналогичные объекты в других популярных странах. По данным Земельного Департамента в недвижимость Дубая в 2012 году было инвестировано более 16 млрд.$ (80% приобретений-нерезиденты). По количеству приобретателей: индусы-1-ое место, британцы-2-ое место, пакистанцы-3-е место, иранцы-4-ое место, россияне-5-ое место). В 2013 году в дубайскую недвижимость было уже инвестировано порядка 24 млрд.$, в 2014 году-28 млрд.$. В 2014 году российские покупатели уже заняли 3-ю позицию по количеству приобретений, ведь нестабильность в экономике, падающая доходность в торговой и других сферах, падающий рубль заставлял инвесторов задуматься о реализации активов в России и приобретении коммерческой недвижимости в ОАЭ, где недвижимость защищена законом, а доход получается в долларах, что является более высоким показателем доходности в среднем на 20% (на 2014 год), чем в России. Стоит упомянуть о таком формате недвижимости в Дубае, который стал набирать обороты после 2005 года, привычный для курортных рынков - апартаменты в отелях и жилье c гостиничным сервисом. Сначала этот формат предлагался на курортных рынках США (Miami, Los Angeles), затем Европы (Nizza, Paris, Nalaga, Barselona), а далее - в ОАЭ и Юго-Восточной Азии. В Дубае примерно с 2005 года подобные проекты относятся к дорогим сегментам недвижимости и содержат в себе целый набор высококлассных услуг для проживающих: свои spa-комплексы, профессиональная управляющие компании, ресепшн, горничные и сиделки, своя развлекательная инфраструктура, рестораны, бассейны и т.д.. За последние 10 лет в Дубае реализовано уже около 40-50 подобных проектов комплексов гостиничных и инвестиционных апартаментов. В период 2008-2010 г.г. чистая доходность инвестора от инвестиционной эксплуатации приобретенного им объекта стоимостью около 250-300 тыс.долл.составляла около 11% в год, в последствии этот показатель стал снижаться и к 2014-2015 г.г. составил уже в среднем около 8%. И все это на фоне сохраняющегося на высоком уровне спроса на аренду апартаментов в Дубае приезжающими туристами. Дело в том, что значительно выросли операционные расходы и ставка комиссионного вознаграждения за управление со стороны профессиональных компаний, немного также расслоился спрос, переместившись большей частью в Dubai Marina, после открытия The Dubai Mall и Burj Khalifa, оставив позади например такие престижные районы как IMPZ, где расположено немало комплексов для инвестиционного эксплуатирования. Кроме Dubai Marina самыми востребоваными и быстрорастущими с точки зрения капиталоемкости районами Дубая являются: The Palm Jumeirah, The Meadows и The Springs. В период 2014-2015 г.г. на рынок коммерческой недвижимости стали оказывать давление рынки других стран которые позиционируют себя как стремительно "развивающиеся" и наименее рискованные. Наиболее привлекательные рынки для развития коммерческой недвижимости находятся в Африке, говорится в исследовании международной брокерской компании Cushman & Wakefield, в частности по мнению издания, в первую четверку входят Ботсвана, ЮАР, Морокко, Тунис. ОАЭ в этом списке в 2015 году занимают только 9 строчку, что связано по мнению авторов исследования с тем, что в странах "первой четверки" в несколько раз выше коэффициент прироста населения и урбанизации и расширения крупнейших городов. Дубай может на этом фоне мощнейшего развития африканских мегаполисов сохранять первенство в инфраструктурных и геоструктурных проектах, прежде всего в Дубае. Надо отметить, что мегапроекты однако не только реализуются в Дубае, один из крупнейших мировых проектов нового образа мегаполиса это город Масдар, располагающийся на площади 6 кв.км, с окончанием срока реализации в 2025 году и прогнозируемым населением в 110 тысяч человек (сейчас около 4 тысяч человек). Город Масдар располагается в нефтедобывающем эмирате Абу-Даби, однако электричество будет потребляться, вырабатываемое десятком тысяч солнечных батарей (расчетная дневная мощность 1,5 ГВт в день), что придаст городу энергетическое самообеспечение. Уже сейчас создается нормативная база для функционирования города будущего, например запрещено использование бензиновых двигателей, горожане передвигаются пешком или на электрокарах. Бюджет строительства города 19,8 млрд. долл, большую часть которого обеспечит правительство Абу-Даби. Частные инвесторы вложат остальные средства, к 2025 году здесь будут работать 1,5 тысяч компаний, представительство в солнечном городе открыла корпорация Siemens.
В настоящий момент Факторы, влияющие на рынок недвижимости в Дубае это новые поступления недвижимости на рынок, настроения инвесторов и конечных покупателей, законодательство и финансирование проектов. Именно их комбинация привела к различным тенденциям на рынке после пика цен 2008 года и первый квартал 2014 года. Например, принятый в 2006 году Закон о специальных районах, где иностранец получал право приобретать недвижимость в полную частную собственность (фрихолд), генерировал вслед за этим беспрецедентный рост спроса на недвижимость в 2007-2008 г.г..
Что же касается предложения недвижимости, то в 2015 году в ОАЭ ожидается поступление на рынок более 23 тысяч новых единиц недвижимости. Всего в период 2015-2017 г.г. планируется двукратное увеличение предложения недвижимости, при этом 50% из них будут приходиться на проекты Dubailand и SportsCity.
Пока что сокращение количества сделок во второй половине 2014 года стало причиной снижения цен на 5-7% и в 2015 году, поскольку продавцы стали снижать запрашиваемую стоимость для привлечения клиентов. Рынок недвижимости Дубая в значительной степени с начала 2014 года стал диверсифицирован по признаку локальности объекта: отдаленные районы стали показывать слабые признаки роста, в то время как прибрежные районы Дубая (Dubai Marina, Business Bay, Jumeirah Lake Tower) показали стабильный спрос на коммерческую и инвестиционную недвижимость. Огромную устойчивость продемонстрировали также такие локации как Downtown, The Palm Jumeirah, Jumeirah Beach Residence. Апартаменты во второстепенных районах, таких как International City, а также сообщества вилл, где проживают в основном конечные пользователи, пострадали от снижения цен больше всего - до 11%.
Несмотря на тенденции снижения рынка 2014-2015 г.г, спрос на внеплановые объекты остается на хорошем уровне, даже в таких районах как Dubai Sports City, Dubai Silicon Oasis и Dubailand, где было несколько успешных запусков проектов (основной оператор здесь крупнейшая строительная компания Damac Properties). Однако даже крупным застройщикам в подобных локациях приходится идти на очень гибкие условия по графику платежей, одновременно четко отслеживая способность рынка «поглощать» новые объекты.
| |
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Россия
Республика Кипр
Северный Кипр
Германия
Испания
Финляндия
Болгария
Черногория
Португалия
+ о.Мадейра
Италия
Греция
+ о. Крит
Турция
Великобритания
Венгрия
ОАЭ
